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中国证券报|基础设施REITs将落地 资产配置再添新选项

【北京联盟摘要_中国证券报|基础设施REITs将落地 资产配置再添新选项】8月7日,证监会合营《指引》颁布的立法解释指出,公募REITs自上世纪60年代在美国推出以来,已有40多个国度(地区)发行了该类产品,其投资范畴由最初的房地产拓宽到酒店商 ⒐ひ档夭⒒揪俅氪胧┑龋殉晌磐蹲什欢某墒旖鹑诓贰M贫揪俅氪


证监会网站8月7日消息 , 证监会近日发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》 。 证监会称 , 下一步 , 将按照《指引》及相关法律法规要求 , 坚持“稳中求进”总基调 , 推动基础设施REITs平稳落地 , 并及时总结试点经验 , 不断完善监管制度 。此前 , 国家发展改革委办公厅发布“关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知(发改办投资〔2020〕586号)”(简称 586号文) 。
对此 , 业内人士表示 , 基础设施REITs将落地 , 对于投资者来说 , 又一资产配置工具即将面世 。
拓展试点项目范围
8月7日 , 证监会配合《指引》公布的立法说明指出 , 公募REITs自上世纪60年代在美国推出以来 , 已有40多个国家(地区)发行了该类产品 , 其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等 , 已成为专门投资不动产的成熟金融产品 。 推动基础设施REITs试点对于深化金融供给侧结构性改革、提升资本市场服务实体经济能力、丰富资本市场投融资工具等具有重要意义 。
根据《指引》 , 公开募集基础设施证券投资基金(简称基础设施基金)属上市交易的封闭式公募基金 , 应具备以下条件:80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券 , 通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利;基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流 , 并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者 。
值得注意的是 , 586号文也对我国即将推出的公募REITs的内涵、外延进行了阐释 。 德邦基金总经理陈星德表示 , 586号文丰富了REITs试点项目的内涵 , 不仅将收费公路、污废处理等项目拓宽至铁路、机场、港口、资源化利用、废医处理等资金密集型项目 , 同时又对“新型基础设施项目”进行明确范围界定 , 其中包括数据中心、人工智能、计算机中心、5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、智能交通、智慧能源、智慧城市等项目 。 此前市场上对关于“补短板类基础设施”、“新型基础设施”的项目范围理解不一 , 本次586号文对项目范围予以了解释 。
陈星德进一步指出 , 《指引》将征求意见稿的底层项目运营时间从“应经营3年及以上”调整为“原则上不低于3年” , 有助于一些优质的基础设施类资产应用于REITs项目 , 如仓储物流、互联网、数据中心等发展迅速 , 需求旺盛的行业 。
强调项目现金流稳定性
不同于股票、债券基金 , 基础设施基金在收益分配方面要求每年不得少于1次 , 因此《指引》对基础设施基金投资项目的现金流做了严格要求 。
陈星德表示 , 相较于此前的相关规定 , 586号文增加了两项财务指标作为项目的准入门槛:一是近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正;二是预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4% 。 陈星德认为 , 两项财务指标的增加主要是考虑公募REITs是以权益为导向 , 不同于债权投资的固定回报 , 也不存在抵质押或担保等增信措施 , 基金投资人收益与项目预期现金流直接相关 , 因此公募REITs项目现金流的稳定性对于投资者来说至关重要 。
同时 , 《指引》对收益分配也给出了更贴近实际的要求 。 鹏华基金指出 , 《指引》对强制分红的条款由征求意见稿“收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%”调整为“收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%” 。
某公募人士认为 , 《指引》的出台彰显了监管机构对全力推进公募REITs项目的决心 , 对于个人投资者来说 , 基础设施基金的面世有望增加资产配置选项 , 实现更加多元化的投资 。
【中国证券报|基础设施REITs将落地 资产配置再添新选项】此外 , 鹏华基金还表示 , 《指引》对杠杆率的要求进行了进一步细化及放宽 , 做出了较大改动 , 明确基金总资产不得超过基金净资产的140% 。 鹏华基金认为 , REITs底层投资的是较为稳定的不动产 , 在风险可控的情况下为了提高REITs的整体收益 , 海外成熟市场的REITs均允许REITs进行负债 , 如新加坡等市场的REITs规则下允许45%的负债率 。

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